Долевку переводят на эскроу: риски исчезнут?

Незаметно в риторике первых лиц строительной отрасли вместо «проектного финансирования» стали упоминаться «эскроу-счета». Похоже, именно этот формат российским девелоперам придется осваивать в ближайшие три года.

В конце минувшего года стали известны детали плана «поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием», а проще говоря, дорожной карты грядущих изменений в финансировании жилищного строительства.

Маршрутный лист

Дорожная карта появилась в рамках поручения президента России Владимира Путина правительству совместно с Центробанком.

Напомним, в конце октября президент поручил профильным ведомствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию.

При этом в карте словосочетание «проектное финансирование» заменено на нейтральное «иные формы финансирования». А в пошаговом графике дорожной карты эта столь напугавшая всех специалистов формулировка не фигурирует вовсе. В то же время документ утвержден председателем правительства Дмитрием Медведевым.

План мероприятий разделен на три этапа. До 30 июня 2018 года должна быть создана нормативно-правовая база перехода к новым моделям финансирования.

С 1 июля 2018-го по 30 июля 2019 года будет практиковаться заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по ДДУ напрямую с застройщиком.

А с 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года начнется переход на заключение всех договоров с использованием счетов эскроу и/или специальных счетов.

Напрашивается осторожный вывод, что власть после революционного обещания Владимира Путина закрыть долевку в три года негласно делает шаг назад.

Ведь эскроу как минимум разрешают продажи на этапе строительства дома.

«Для застройщика счет-эскроу и проектное финансирование, по сути, представляют собой довольно схожие схемы: деньги от покупателей девелопер в любом случае получает только по окончании строительства, а финансирование осуществляется через банк, — поясняет ведущий аналитик ГК „Доверие“ Антон Банин. — Основная разница заключается в периоде реализации объектов недвижимости: эскроу-счета позволяют застройщику осуществлять продажи в период строительства, а проектное финансирование (в предлагаемой правительством схеме) предполагает продажу только готового жилья».

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет представляет собой специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или деньги. Здесь они хранятся до выполнения контрагентами определенных обязательств. И любые ценности с данного счета передаются банком в пользу одной из сторон только в том случае, если она выполнила оговоренные обязательства перед партнером.
«Банк становится полноценным посредником между девелопером и покупателем строящегося жилья, получая функции контроля, а также обязанности по сохранению денег дольщиков», — подчеркивает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Эскроу-счет «родился» в России четыре года назад. Тогда по ходу реформы гражданского законодательства было решено, что рынку нужны новые форматы расчетов между финансовыми структурами и их клиентами. Соответственно, была дополнена глава 45 Гражданского кодекса РФ «Банковский счет» и переписан параграф «Залог» главы 23. Понятие «эскроу-счет» получило официальный юридический статус с 1 июля 2014 года.

Впрочем, длительное время формат оставался маловостребованным — в основном им пользовались отдельные интернет-магазины. На рынке недвижимости данное решение ограниченно нашло себя при расчетах между физлицами (банк «Санкт-Петербург» и Генбанк).

Также использовать на добровольных началах формат как альтернативу страхованию и поручительству было решено при очередных правках ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Но в этом случае — в отличие от работы на вторичке — банкам уже требовалось получить разрешение от ЦБ.

На 1 октября число допущенных Банком России к такой деятельности банков равнялось 19 (см. таблицу) и имело тенденцию к сокращению, поскольку добровольно работать по этим правилам почти никто из застройщиков не желал.

Таким образом, сегодня данный банковский продукт переживает очередное рождение. Правда, остается под вопросом, будет ли ЦБ в связи с законодательными изменениями заставлять уже допущенные к работе с эскроу банки по новой проходить процедуру допуска.

Меньшее из зол

Завуалированную смену проектного финансирования на эскроу в дорожной карте застройщики склонны приветствовать, как меньшее из зол.

«Сейчас мы строим и параллельно продаем, а при проектном финансировании старт продаж произойдет только по окончании строительства. То есть сначала мы построим на кредитные средства, а потом еще на протяжении нескольких лет будем продавать построенное», — констатирует начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По ее словам, в министерствах «с высоты птичьего полета» никто на такие детали внимания не обращает, а это автоматически удорожает и удлиняет процесс продаж минимум в полтора раза. Таким образом, для застройщика возрастает срок привлечения кредита и, соответственно, расходы на его обслуживание.

Но в любом случае далеко не все участники рынка считают, что нововведения раз и навсегда решат проблему обманутых дольщиков. «В предложенной инициативе видится довольно эфемерная польза в виде мнимой защиты дольщиков.

Банки — не менее рискованный институт по сравнению с застройщиками, — рассуждает руководитель ГК „Технополис“ Николай Смирнов. — У скольких банков была отозвана лицензия за последние три года? Не напрягая память, можно назвать от пяти до десяти. Страховое покрытие в 10 млн руб. — это меньше средней стоимости трехкомнатной квартиры в Петербурге, не говоря уже про Москву».

В общем, голосуя за эскроу-счета, менеджмент строительных компаний в глубине души продолжает надеяться, что инициатива по сворачиванию долевки является лишь частью предвыборной президентской кампании и будет после выборов свернута под благовидным предлогом.

Мнение экспертов

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:
— Основной минус эскроу-счетов — невозможность использовать их средства до окончания строительства. Причем в рамках текущего законодательства деньги на такого рода счетах не могут применяться ни застройщиком, ни даже самим банком. Иными словами, они превращаются в чемодан без ручки.

Соответственно, девелопер практически полностью зависит от кредита банка, и расходы по обслуживанию также перекладываются на его плечи.
В этом случае проектное финансирование приведет к увеличению себестоимости строительства и росту цен, что в условиях рецессии и переизбытка предложения обострит противоречия на рынке жилья. Полагаю, что девелопер должен иметь право на отсрочку по выплате процентов и основного долга, чтобы покрыть кредит после завершения строительства и получения денег дольщиков с эскроу-счетов.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
— Есть три главных минуса использования проектного финансирования в сравнении с эскроу-счетами. Во-первых, это дороговизна использования, во-вторых, длительность согласования проектного финансирования и, в-третьих, большое количество предоставляемой документации.

Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления ООО «Охта Групп»:
— На эскроу аккумулируются средства покупателей квартир. Проектное финансирование — кредит для застройщиков. Режим контроля за расходованием средств в обоих случаях будет похож. Но пока непонятна стоимость привлечения того или иного ресурса.
Между тем наличие покупателей на раннем этапе служит показателем востребованности проекта, но не факт, что они будут.

Тогда как наличие проектного финансирования — это гарантия достройки объекта в ситуации, когда денег дольщиков не хватает. В итоге мы использовать будем и то, и другое, как правую и левую руки. А что, когда и какой рукой делать — решим по ситуации.

Текст: Максим Стерлигов
Фото: Алексей Александронок