Права и обязанности арендодателя: разбираемся в нюансах

Что такое аренда

В рамках договора найма недвижимость одного участника сделки передаётся другому в пользование за определённую плату и на определённое время. Это и есть аренда, хотя юридически правильно использовать термин «наём».

Статья 607 ГК РФ определяет объекты аренды так: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

Договор найма могут заключать как юридические, так и физические лица. Собственник имущества называется арендодателем, а лицо, которое будет пользоваться его недвижимостью и платить за это, — арендатор. Обе стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными.

Важно также знать, что сделка может быть заключена устно или письменно. Если обе стороны — физические лица, то выбор формата остаётся за вами. А вот с юрлицом форма договора может быть только письменной.

Срок действия договора утверждают обе стороны. Документ, заключенный на 11 месяцев, будет считаться краткосрочным. Долгосрочный договор подразумевает срок не менее года и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Если период аренды не указан, то такой документ будет считаться бессрочным.

Права арендодателя

У арендодателя много прав:

-он выбирает арендатора;

-заключает договор найма;

-требует своевременной оплаты;

-распоряжается полученным доходом по своему желанию;

-может дать или не дать разрешение на добавление новых квартиросъёмщиков.

-Во власти собственника потребовать освободить квартиру после срока истечения аренды или продлить его.

Хозяин имущества вправе обязать съёмщика соблюдать правила пользования квартирой, контролировать состояние жилья и мебели, следить, чтобы недвижимость эксплуатировалась по назначению. И когда аренда закончится, арендодатель вправе ожидать, что имущество будет возвращено в первозданном виде, или потребовать компенсацию за эксплуатацию собственности после окончания договора.

Совершенно законно сдавать в аренду недвижимость, обременённую правами третьих лиц — например, квартиру в ипотеке. Главное, не забыть предупредить об этом арендатора. Иначе ваш квартиросъёмщик может попросить уменьшить сумму арендной платы или расторгнуть договор с возмещением убытков согласно статье 613 ГК РФ.

Арендная плата тоже во власти собственника, но менять её можно максимум раз в год: чаще поднимать вопрос о пересмотре размера арендной платы незаконно. Подтверждение — в статье 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».

Обязанности арендодателя

Но помимо прав, у собственника недвижимости есть и обязанности. Во-первых, он должен предоставить своё имущество в приемлемом для проживания состоянии. Во-вторых, обязан гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объёме.

Причём право следования в аренде никак не влияет на обязательства арендодателя. А это значит, что при смене собственника жилья договор найма можно не расторгать — все закреплённые в нём пункты останутся в силе.

Аналогичное правило действует и в ситуации внезапной смены арендатора — например, путём наследования. Права на аренду в этом случае перейдут новому квартиросъёмщику, наследнику — как правило, это другой член семьи. Да, придётся перезаключить дополнительное соглашение, где будут указаны данные нового владельца квартиры или арендатора. Но все ранее достигнутые договорённости должны остаться в силе.