Претензия арендатору: как всё сделать правильно

Письменный договор аренды или найма — главный документ, защищающий обе стороны сделки. Тем не менее, ситуации, когда арендаторы не выполняют условия договора, не редкость.

Обычно сначала владельцы пытаются решить проблему путём переговоров, но если это не помогает — приходит время обратиться в суд. Но есть ещё промежуточный этап, о котором многие даже не знают, — это письменная претензия арендатору о невыполнении условий договора. Расскажем, зачем она нужна и как грамотно её составить.

Для чего и в каких случаях составляют претензию

В ряде случаев при найме жилого помещения между владельцем и арендаторами могут возникнуть споры, связанные с нарушением последними условий договора. Законом (ст. 687 Гражданского кодекса РФ) предусмотрены случаи, когда арендодатель (наймодатель) может расторгнуть договор досрочно только в судебном порядке. Это возможно, если арендатор (наниматель):

-не внёс плату за жилое помещение за шесть месяцев (если был заключен договор на срок более 1 года) или более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (если был заключен краткосрочный договор на срок менее 12 месяцев);

-разрушил или испортил жилое помещение (при этом неважно, сделал это лично арендатор или люди, за действия которых он отвечает);

-использует квартиру не по назначению: например, как гостиницу, продуктовый склад, магазин, офис и т.п.;

-систематически нарушает права и интересы соседей. Здесь имеются в виду нарушения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил содержания домашних животных, правил пользования жилыми помещениями (громкая музыка, ремонтные работы и другие нарушения покоя граждан в ночное время), совершение хулиганских действий в отношении соседей и т.п. (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009).

Как правильно написать и отправить претензию арендатору

Поскольку договор найма квартиры должен быть составлен в письменной форме, то и претензии по нему требуют соблюдения письменной формы. При этом письменной формой признаётся не только документ на бумаге — претензия может быть составлена и в электронном виде. Каким бы способом ни была направлена претензия, арендодатель впоследствии должен доказать, что он эту претензию отправлял — что будет означать, что у арендаторов была возможность с ней ознакомиться.

Претензия должна содержать сведения об отправителе, о получателе, внятное описание фактов и требований к арендатору. Как советует юрист Владимир Лупу, нужно указать, при каких обстоятельствах обнаружено нарушение, в чём оно заключается и чем подтверждается факт его совершения. Также арендодателю необходимо изложить свои требования и назначить арендатору срок для их удовлетворения. Если речь идёт о задолженности по оплате за проживание и коммунальные услуги (если по договору их оплачивает арендатор), должны быть чётко указаны суммы долга по каждому пункту. В конце претензии часто (хотя и необязательно) указывают, что собственник намерен обратиться в суд, если наниматель не исполнит требований владельца жилья.